Olsztyn to jedno z miast, które w ostatnich latach zaliczyło spory wzrost cen nieruchomości. Średnia cena m² mieszkania w Olsztynie zbliża się do 9 000 zł, a tanie mieszkania na sprzedaż to już rzadkość. Najszybciej znikają ogłoszenia „mieszkanie Olsztyn bez pośredników” oraz kawalerki na rynku wtórnym. Nowe inwestycje podbijają stawki, ale wciąż można znaleźć mieszkanie do remontu w atrakcyjnej cenie. Gdzie warto szukać okazji i czy ceny w Olsztynie zatrzymają się w 2025 roku?
Gdzie w Olsztynie znajdziesz najtańsze mieszkania na sprzedaż
Rynek nieruchomości w Olsztynie w ostatnich latach mocno się zmienił — średnie ceny mieszkań wzrosły o ponad 40% w ciągu trzech lat, ale mimo to wciąż można znaleźć dzielnice, gdzie ceny są niższe od średniej i gdzie pojawiają się tanie mieszkania na sprzedaż w Olsztynie. Jeżeli szukacie okazji, warto kierować się na osiedla Zatorze, Kormoran, Pojezierze oraz Jaroty – tam ceny za m² są wyraźnie niższe niż w Śródmieściu czy na osiedlach nad jeziorami.
Najwięcej przystępnych cenowo mieszkań oferuje Zatorze – dzielnica z przewagą zabudowy z lat 60. i 70. Średnia cena m² w tej części Olsztyna na początku 2025 roku wynosi około 7 200 zł, co jest o około 15% niższe niż średnia dla całego miasta. Mieszkania do remontu można tam znaleźć w cenie od 6 600 zł/m², co sprawia, że Zatorze jest szczególnie popularne wśród inwestorów szukających lokali pod wynajem lub pod szybki remont i odsprzedaż.
Podobna sytuacja dotyczy osiedla Kormoran oraz Pojezierze, gdzie dominują bloki z wielkiej płyty z lat 70. i 80. W tych lokalizacjach średnia cena m² wynosi 7 300–7 500 zł. Na osiedlu Jaroty, gdzie wciąż powstają nowe inwestycje, ale starsze budownictwo z lat 90. jest łatwiej dostępne cenowo, ceny zaczynają się od około 7 600 zł/m².
Ile kosztuje m² mieszkania w Olsztynie i które dzielnice są najdroższe
Na początku 2025 roku średnia cena m² mieszkania w Olsztynie na rynku wtórnym wynosiła około 8 400 zł, natomiast na rynku pierwotnym sięgała już 9 300 zł/m². W stosunku do 2020 roku oznacza to wzrost o około 45%, co jest wynikiem nie tylko inflacji, ale też rosnącego popytu przy ograniczonej podaży nowych inwestycji.
Różnice cenowe pomiędzy dzielnicami Olsztyna są bardzo wyraźne. Najdroższe lokalizacje to przede wszystkim Śródmieście, osiedle Nad Jeziorem Długim, osiedle Redykajny oraz Gutkowo – tam średnia cena m² mieszkań przekracza 9 500 zł, a w przypadku nowych inwestycji z widokiem na jeziora ceny sięgają nawet 11 000–12 000 zł/m².
W Śródmieściu ceny m² na rynku wtórnym oscylują wokół 9 800 zł, co wynika głównie z ograniczonej podaży mieszkań, zabytkowej zabudowy oraz dużego zainteresowania najmem krótkoterminowym. Z kolei na osiedlu Nad Jeziorem Długim, gdzie dominują apartamentowce i nowoczesne budownictwo, ceny na rynku pierwotnym przekraczają już 11 500 zł/m².
W dzielnicach takich jak Jaroty, Pieczewo czy Nagórki, gdzie znajduje się największa liczba mieszkań spółdzielczych, średnia cena m² jest niższa i wynosi około 7 600–8 000 zł. Tam też najłatwiej znaleźć mieszkania o powierzchni od 35 do 60 m² w cenach poniżej średniej miejskiej, szczególnie w blokach z lat 80. i 90.
Jeżeli pytacie, ile kosztuje m² mieszkania w Olsztynie, to obecnie na rynku wtórnym musicie liczyć się ze stawką około 8 400 zł/m², a na rynku pierwotnym – minimum 9 300 zł/m². Dla osób szukających mieszkań w niższej cenie najwięcej okazji znajdziecie na Zatorzu, Kormoranie i Pojezierzu, natomiast jeśli zależy Wam na lokalizacji w centrum lub z widokiem na jezioro, musicie być przygotowani na ceny nawet o 30–40% wyższe.
Czy tanie mieszkania do remontu w Olsztynie to jeszcze realna okazja
Jeszcze kilka lat temu Olsztyn był jednym z miast, gdzie zakup mieszkania do remontu faktycznie pozwalał na okazyjne wejście na rynek nieruchomości. Dziś, w 2025 roku, takich ofert jest coraz mniej, a konkurencja o nie jest większa niż kiedykolwiek wcześniej. Tanie mieszkania do remontu w Olsztynie wciąż pojawiają się w ofertach, ale ich dostępność jest ograniczona, a cena — mimo stanu technicznego — rośnie z każdym kwartałem.
Na początku 2025 roku średnia cena m² mieszkania wymagającego generalnego remontu w Olsztynie wynosiła około 7 000–7 200 zł, co oznacza, że w porównaniu do mieszkań gotowych do zamieszkania różnica w cenie to zaledwie 1 000–1 200 zł za m². Jeszcze trzy lata temu ta różnica była dwukrotnie większa. Przykładowo, mieszkanie o powierzchni 45 m² na Zatorzu lub Pojezierzu, które w 2020 roku można było kupić za 230 000–250 000 zł, dziś kosztuje 320 000–340 000 zł, mimo że wymaga generalnego remontu.
Powód takiego wzrostu jest prosty: popyt przewyższa podaż. Inwestorzy, którzy w ostatnich latach zdominowali ten segment rynku, kupują mieszkania do remontu masowo, z przeznaczeniem pod wynajem lub szybką odsprzedaż po modernizacji. Dodatkowo wiele osób szuka takich mieszkań na własne potrzeby, próbując obniżyć próg wejścia na rynek, nie zważając na dodatkowe koszty związane z remontem.
Dlaczego kawalerki i mieszkania 2-pokojowe w Olsztynie sprzedają się najszybciej
Powodem tak dużego zainteresowania jest kilka czynników. Po pierwsze — atrakcyjna cena całkowita. W 2025 roku przeciętna cena kawalerki o powierzchni 28–35 m² w Olsztynie oscyluje wokół 270 000–310 000 zł na rynku wtórnym i powyżej 330 000 zł w nowych inwestycjach. Mieszkanie 2-pokojowe o powierzchni 40–50 m² to wydatek rzędu 360 000–470 000 zł, w zależności od lokalizacji i standardu. Dla wielu osób to jedyna realna opcja zakupu własnego lokum, zwłaszcza przy rosnących stopach procentowych i ograniczonej zdolności kredytowej.
Drugim powodem jest atrakcyjność tego segmentu dla inwestorów. Małe mieszkania generują najwyższą stopę zwrotu z najmu. W Olsztynie średni czynsz za kawalerkę wynosi obecnie 1 800–2 100 zł miesięcznie, natomiast za mieszkanie 2-pokojowe 2 400–2 800 zł, co przy stosunkowo niskich kosztach zakupu zapewnia rentowność na poziomie 6–7% rocznie.
Duży wpływ na płynność tego segmentu ma również demografia miasta. Olsztyn to silny ośrodek akademicki, z kilkudziesięcioma tysiącami studentów, oraz dynamicznie rozwijające się zaplecze administracyjne i usługowe. Zapotrzebowanie na nieduże mieszkania na wynajem pozostaje stabilne, a inwestorzy kupujący pod wynajem poszukują właśnie małych metraży, które wynajmują się najłatwiej.
Czy nowe mieszkania w Olsztynie są droższe niż rynek wtórny i gdzie różnice są największe
Różnica cenowa między nowymi mieszkaniami a lokalami z rynku wtórnego w Olsztynie w ostatnich latach sukcesywnie rosła, choć nie jest już tak duża jak jeszcze kilka lat temu. Na początku 2025 roku średnia cena m² na rynku pierwotnym wynosi w Olsztynie około 9 300 zł, natomiast na rynku wtórnym oscyluje wokół 8 400 zł. Różnica wynosi zatem średnio około 10%, przy czym w wybranych lokalizacjach może być znacznie większa.
Największe różnice cenowe widoczne są w dzielnicach centralnych oraz w nowych inwestycjach w sąsiedztwie jezior. Na osiedlu Nad Jeziorem Długim, Redykajny i Gutkowo cena m² nowego mieszkania przekracza 11 000 zł, podczas gdy mieszkania z rynku wtórnego w tych lokalizacjach można kupić średnio za 9 300–9 600 zł/m². Oznacza to, że w segmencie premium przewaga cenowa rynku pierwotnego nad wtórnym sięga nawet 15–18%.
W dzielnicach takich jak Jaroty, Nagórki czy Pieczewo, gdzie podaż mieszkań z rynku wtórnego jest duża, a nowe inwestycje realizowane są na obrzeżach, różnice są mniejsze — na poziomie 6–8%. Średnia cena nowych mieszkań w tych dzielnicach wynosi około 9 000–9 200 zł/m², podczas gdy na rynku wtórnym można jeszcze znaleźć lokale w cenie 8 300–8 600 zł/m².
Warto również zauważyć, że rynek wtórny w Olsztynie charakteryzuje się dużą rozpiętością cenową. Na Zatorzu czy Pojezierzu można znaleźć oferty mieszkań do remontu za około 7 000–7 300 zł/m², co daje przewagę cenową względem nowych inwestycji rzędu 20–25%. Jednak dla wielu kupujących istotne są standard i lokalizacja, dlatego pomimo wyższej ceny, rynek pierwotny wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem.
Czy ceny mieszkań w Olsztynie zatrzymają się w 2025 roku czy wciąż będą rosły
Prognozy dla rynku nieruchomości w Olsztynie na 2025 rok są jednoznaczne — wzrosty cen wyraźnie wyhamowały, ale nie oznacza to spadków. Na początku 2025 roku średnia cena m² mieszkań w Olsztynie wzrosła o około 5% rok do roku, co jest istotnym spowolnieniem w porównaniu do lat 2021–2023, gdy roczne wzrosty przekraczały 12–15%.
Za stabilizacją rynku stoją przede wszystkim ograniczenia popytu kredytowego. Po wygaśnięciu programów takich jak Bezpieczny Kredyt 2% oraz przy utrzymujących się wysokich kosztach kredytów hipotecznych, wielu potencjalnych nabywców wstrzymało decyzje zakupowe. Dodatkowo obserwujemy nasycenie rynku w segmencie inwestycyjnym — inwestorzy, którzy w latach 2021–2023 masowo kupowali małe mieszkania pod wynajem, dziś są ostrożniejsi wobec rosnących kosztów obsługi kredytu i malejącej rentowności.
Jednocześnie nie ma przesłanek, by ceny miały spaść. Podaż nowych inwestycji jest ograniczona — w latach 2023–2024 w Olsztynie oddano do użytkowania około 1 250 mieszkań rocznie, co nie pokrywa zapotrzebowania, zwłaszcza w popularnych lokalizacjach. Deweloperzy nie uruchamiają nowych projektów w takim tempie, jak w latach 2018–2021, z uwagi na wysokie ceny materiałów budowlanych i problemy z pozyskiwaniem gruntów.
Na rynku wtórnym sytuacja wygląda podobnie — liczba ofert sukcesywnie spada, a dobrze wycenione mieszkania, zwłaszcza w segmencie 2- i 3-pokojowym, znikają z portali w ciągu kilku dni od publikacji.
Podsumowując, ceny mieszkań w Olsztynie w 2025 roku nie powinny już rosnąć w takim tempie jak w poprzednich latach, ale realnych spadków nie należy się spodziewać. Popyt ze strony lokalnych mieszkańców, studentów oraz osób relokujących się z mniejszych miejscowości wciąż utrzymuje rynek na wysokim poziomie. Możliwe jest natomiast dalsze zróżnicowanie rynku — mieszkania z rynku pierwotnego w topowych lokalizacjach nadal będą drożeć, podczas gdy w starszych zasobach, szczególnie w dzielnicach peryferyjnych, ceny mogą się ustabilizować.
