Aktualne ceny mieszkań w Olsztynie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Olsztynie płacono przeciętnie 9 197 zł. To wzrost o +2,5%, czyli +228 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza bazuje na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc realne kwoty zapłacone przez kupujących.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Olsztynie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Olsztynie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Olsztyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Olsztynie: najważniejsze liczby

• 9 197 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,5% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+228 zł na metrze)
• 8 028-10 247 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 435 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +78% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +8,6% rocznie)
• rejon Osiedle nad Jeziorem Długim - najdroższa część miasta: 10 759 zł/m²

Mediana na poziomie 9 197 zł/m² oznacza, że połowa odnotowanych cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa. Wykaz transakcji pokazuje jednocześnie wyraźne zróżnicowanie cen zależnie od lokalizacji, standardu i wielkości lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 6.5% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 465 i 8 888 zł. Premia rynku pierwotnego może wynikać z kosztu nowej zabudowy, standardu części wspólnych oraz oczekiwań kupujących dotyczących energooszczędności i układu mieszkań.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

W Olsztynie działa typowa zależność cenowa: im mniejszy lokal, tym wyższa stawka za metr. W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 9 793 zł/m², podczas gdy dla mieszkań 90-120 m² było to 8 100 zł/m². Małe mieszkania są zwykle łatwiejsze do sfinansowania niż lokale rodzinne, dlatego skupiają popyt osób kupujących pierwsze mieszkanie i inwestorów.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Osiedle nad Jeziorem Długim - 10 759 zł/m². Najniższa mediana wystąpiła na rejonie Zatorze, gdzie wyniosła 7 587 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 42%, co potwierdza, że lokalizacja pozostaje jednym z głównych czynników kształtujących ceny transakcyjne.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wśród ulic o żywym obrocie szczególnie widoczne są różnice w stawkach za metr:

• ul. Poprzeczna - mediana 9 278 zł/m²
• ul. Aleja Warszawska - mediana 11 161 zł/m²
• ul. Dworcowa - mediana 7 739 zł/m²

Najwyższą medianę osiągała ul. Aleja Warszawska, a najniższą ul. Dworcowa. Różnica wyniosła 3 422 zł/m². Tak duży rozstęp w obrębie jednego miasta pokazuje, że średnia dla całego Olsztyna nie zastępuje analizy konkretnej lokalizacji.

Ceny działek w Olsztynie

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 116 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 3 791 m². To punkt odniesienia dla osób analizujących zakup gruntu pod zabudowę lub większą inwestycję.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie z rynku wtórnego za 435 000 zł, należy uwzględnić koszty poza samą ceną lokalu. Podatek PCC w wysokości 2% to około 8 700 zł, przy czym nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 087 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Porównując rynek pierwotny i wtórny, warto więc zestawiać zarówno cenę za metr, jak i pełne koszty wejścia w transakcję.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na istotną zmianę poziomu rynku. Mediana metra kwadratowego wzrosła z 5 156 zł do 9 197 zł, czyli łącznie o +78%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +8,6% rocznie.

O ile wzrosły ceny w dłuższym okresie, najlepiej pokazuje wykres oparty na danych RCN. Obecna roczna dynamika jest jednak wyraźnie niższa niż tempo obserwowane od 2019 r.

Olsztyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa warmińsko-mazurskiego objętych monitoringiem wyniosła 8 749 zł/m². W Olsztynie było więc o 448 zł/m² drożej.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 61 km dalej Pasłęku metr był o 3 265 zł tańszy. Olsztyn utrzymuje zatem cenową przewagę nad najbliższymi miastami z zestawienia, co można wiązać z rolą regionalnego ośrodka pracy, usług i edukacji.

Komentarz analityczny

W bieżącym barometrze ceny mieszkań w Olsztynie rosną, ale wolniej niż wynikałoby z dłuższej historii miasta. Zmiana o +2,5% i +228 zł/m² wobec 2025 r. pozostaje wyraźnie niższa od średniego tempa +8,6% rocznie obserwowanego od 2019 r. Po wzroście o +78% od poziomu 5 156 zł/m² rynek wszedł w fazę bardziej umiarkowanej dynamiki.

Na tle największych rynków krajowych Olsztyn pozostaje zdecydowanie tańszy. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² na rynku pierwotnym i wyniosła 15,5 tys. zł/m² na rynku wtórnym. Roczna dynamika ofert wyniosła odpowiednio 7% i 3% (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny był opisywany jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% r/r oraz do +2,1% r/r zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Dla lokalnego rynku znaczenie ma także podaż. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w siedmiu największych rynkach w II kwartale do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej r/r (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza nowa podaż może wzmacniać pozycję cenową deweloperów, zwłaszcza tam, gdzie dostępność gotowych mieszkań jest ograniczona.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt kredytowy pozostanie stabilny, a oferta nowych lokali nie będzie szybko rosła, presja na ceny może się utrzymać. Jeśli natomiast kupujący będą ostrożniejsi, rynek może pozostać w fazie umiarkowanych zmian.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Olsztynie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 9 197 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 8 028 a 10 247 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Olsztynie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +2,5%, czyli o +228 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy był rejon Osiedle nad Jeziorem Długim z medianą 10 759 zł/m². Najniższą medianę, 7 587 zł/m², odnotowano na rejonie Zatorze.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Olsztynie?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 9 793 zł/m². Lokal o powierzchni około 30 m² to wydatek rzędu 293 790 zł.

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o +6,5% droższy: 9 465 zł/m² wobec 8 888 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Olsztynie?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 116 zł/m². Typowa sprzedawana parcela miała 3 791 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1386 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-17; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.