Aktualne ceny mieszkań w Olsztynie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Olsztynie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 9 299 zł. To wzrost o +5,3%, czyli o +468 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, dlatego pokazuje faktycznie uzgadniane kwoty, a nie oczekiwania widoczne w ogłoszeniach.

Typowa transakcja dotyczyła mieszkania o powierzchni 48 m² i wartości 444 210 zł. Różnice między segmentami pozostają jednak znaczące: małe lokale osiągały wyższe stawki za metr niż największe mieszkania, a rynek pierwotny utrzymywał premię wobec rynku wtórnego.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Olsztynie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Olsztynie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Olsztyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Olsztynie: najważniejsze liczby

• 9 299 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +5,3% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+468 zł na metrze)
• 7 949-10 458 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 444 210 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +80% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +8,8% rocznie)
• rejon Osiedle nad Jeziorem Długim - najdroższa część miasta: 10 745 zł/m²

Mediana 9 299 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji: połowa zakupów była zawierana poniżej tej stawki, a połowa powyżej. Przedział 7 949-10 458 zł/m² dobrze pokazuje, jak duże znaczenie dla ceny mają lokalizacja, metraż oraz cechy konkretnego lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 7.0% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 621 zł i 8 991 zł. Premia rynku pierwotnego może wynikać z kosztu nowej zabudowy, standardu technicznego budynków oraz preferencji kupujących wobec lokali niewymagających remontu na początku użytkowania.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą stawkę osiągały kawalerki i mieszkania o powierzchni 25-35 m² - 9 830 zł/m². W największych lokalach, o metrażu 90-120 m², mediana wyniosła 6 174 zł/m². Małe mieszkania są zwykle droższe w przeliczeniu na metr, ponieważ pozostają dostępniejsze pod względem całkowitej kwoty zakupu, a część kosztów budowy i wyposażenia rozkłada się na mniejszą powierzchnię.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle nad Jeziorem Długim, gdzie mediana wyniosła 10 745 zł/m². Najniższą stawkę odnotowano w rejonie Stare Miasto - 7 814 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 38%, co potwierdza, że lokalne zróżnicowanie cen w Olsztynie jest wyraźne.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Jarocka - mediana 9 745 zł/m²
• ul. Poprzeczna - mediana 9 279 zł/m²
• ul. Księdza Kordeckiego - mediana 9 395 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Wyzwolenia - 11 669 zł/m². Najniższą medianę miała ul. Dworcowa - 7 686 zł/m². Różnica wyniosła 3 983 zł/m², co pokazuje, że nawet w obrębie jednego miasta cena zależy od mikro lokalizacji i struktury sprzedawanych lokali.

Ceny działek w Olsztynie

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 98 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 4 692 m². Rynek gruntów należy analizować odrębnie od mieszkań, ponieważ na cenę działki silnie wpływają między innymi jej powierzchnia i lokalizacja.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 444 210 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 8 884 zł - nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 3 133 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na silny wzrost wartości mieszkań. Mediana metra kwadratowego zwiększyła się z 5 156 zł do 9 299 zł, czyli łącznie o +80%. Średnie tempo tego wzrostu wyniosło +8,8% rocznie.

Olsztyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa warmińsko-mazurskiego objętych monitoringiem wyniosła 8 487 zł/m². W Olsztynie była zatem wyższa o 812 zł/m².

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 61 km dalej Pasłęku metr był tańszy o 3 979 zł. Olsztyn utrzymuje więc wyższą pozycję cenową niż porównywane miasta regionu.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika pozostaje dodatnia, ale jest niższa od średniego tempa z dłuższej historii miasta. W ostatnich 12 miesiącach ceny transakcyjne wzrosły o +5,3%, podczas gdy od 2019 r. średnie roczne tempo wzrostu wynosiło +8,8%. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu: od 2019 r. zmiana to +80%, a wobec średniej z 2025 r. - +468 zł/m².

Na sytuację popytową wpływa otoczenie kredytowe. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% we wrześniu 2026 r., po obniżce o 25 pb (wg NBP / opracowań rynkowych z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność finansowania i wspierać popyt także w miastach regionalnych, o ile zdolność kredytowa kupujących rzeczywiście się zwiększa.

Po stronie podaży w Polsce deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 r. 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, czyli o 1,4% mniej rok do roku, a rozpoczęto budowę 49,4 tys. lokali, o 11,4% mniej rok do roku (wg GUS, I kw. 2026). Mniejsza aktywność budowlana może ograniczać przyszłą podaż, lecz jej przełożenie na Olsztyn zależy od skali lokalnych inwestycji i struktury popytu.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż nowych mieszkań pozostanie ograniczona, presja na wzrost cen może się utrzymać. Jeśli natomiast popyt osłabnie lub na rynek trafi więcej lokali, dynamika może wyhamować.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Olsztynie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 9 299 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 7 949 zł/m² i 10 458 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Olsztynie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana była o +5,3%, czyli o +468 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę miał rejon Osiedle nad Jeziorem Długim - 10 745 zł/m². Najniższą odnotowano w rejonie Stare Miasto - 7 814 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Olsztynie?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² kosztowały medianowo 9 830 zł/m². Lokal o powierzchni około 30 m² oznaczał wydatek rzędu 294 900 zł.

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był droższy o 7.0%: mediana wyniosła 9 621 zł/m² wobec 8 991 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Olsztynie?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 98 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 4 692 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 996 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-21; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.