Aktualne ceny mieszkań w Olsztynie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: 9 350 zł/m² wyniosła mediana cen mieszkań w Olsztynie z ostatnich 12 miesięcy. To 519 zł/m² więcej (+5,9%) niż średnia z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie oczekiwania sprzedających z ogłoszeń. Dla kupującego istotna jest jednak nie tylko wartość dla całego miasta: poziom cen zależy również od lokalizacji, metrażu i rynku, na którym szuka mieszkania.

Redakcja wiadomosciolsztyn.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Olsztynie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Olsztynie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Olsztyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Olsztynie: najważniejsze liczby

• 9 350 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 519 zł/m² (+5,9%) - wzrost wobec średniej z 2025 r.
• 8 062-10 656 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 449 250 zł - mediana ceny zakupu; 48 m² - mediana powierzchni.
• +81% - wzrost ceny metra od 2019 r.; +8,9% - średnie roczne tempo.
• 11 288 zł/m² - mediana w rejonie Osiedle nad Jeziorem Długim.

Mediana ceny zakupu opisuje budżet typowej transakcji, a mediana stawki za metr ułatwia porównywanie mieszkań o różnej powierzchni. Warto rozpatrywać je łącznie: tańszy metr nie musi oznaczać niższej ceny całego lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

9 763 zł/m² płacono za nowe mieszkania, wobec 9 030 zł/m² na rynku wtórnym. Premia rynku pierwotnego wynosiła 8,1%. Może ona odzwierciedlać zainteresowanie nowym budownictwem i jego parametrami użytkowymi. Przy porównywaniu budżetów znaczenie mają również koszty wykończenia lub remontu.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

9 914 zł/m² kosztował metr w lokalach o powierzchni 25-35 m², podczas gdy w segmencie 90-120 m² mediana wyniosła 6 652 zł/m². Mniejsze mieszkania mogą przyciągać więcej nabywców dzięki niższemu budżetowi całego zakupu. To mechanizm sprzyjający wyższej cenie jednostkowej, mimo mniejszej powierzchni.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

11 288 zł/m² wyniosła mediana w rejonie Osiedle nad Jeziorem Długim, wskazanym jako najdroższy w zestawieniu. 6 931 zł/m² odnotowano w rejonie Wojska Polskiego. Różnica wynosi 63%.

Rozkład cen pokazuje, że wybór części miasta jest ważnym elementem planowania zakupu. W rejonach Śródmieście i Belweder mediana przekracza poziom dla Olsztyna, natomiast w rejonach Nagórki i Zatorze pozostaje poniżej niego.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wśród ulic z najczęściej sprzedawanymi mieszkaniami znalazły się:

• ul. Jarocka - mediana 9 781 zł/m²;
• ul. Poprzeczna - mediana 9 345 zł/m²;
• ul. Wyzwolenia - mediana 11 791 zł/m².

Wśród ulic o aktywnym obrocie 11 791 zł/m² przy ul. Wyzwolenia było najwyższą stawką, a 8 638 zł/m² przy ul. Dworcowa - najniższą. Dzieliło je 3 153 zł/m². Wykaz lokalizacji pozwala więc zawęzić poszukiwania bardziej precyzyjnie niż sama średnia miejska.

Ceny działek w Olsztynie

112 zł/m² wyniosła mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy. Typowa sprzedawana parcela miała 3 784 m². Przy wyborze gruntu obok ceny jednostkowej znaczenie mają przeznaczenie terenu, dostęp do drogi i możliwość podłączenia infrastruktury.

Codziennie nowe informacje z Olsztyna publikujemy na wiadomosciolsztyn.pl. Planujesz wolny czas? Aktualne wydarzenia i imprezy znajdziesz zawsze na wiadomosciolsztyn.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 449 250 zł z rynku wtórnego należy uwzględnić także koszty dodatkowe. Podatek PCC według stawki 2% to około 8 985 zł; nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 157 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej - 300 zł. Stawki notarialne są negocjowalne.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT. Budżet warto zatem porównywać na poziomie całkowitego kosztu nabycia, nie tylko ceny wskazanej w umowie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wzrost z 5 156 zł/m² do 9 350 zł/m², czyli o 81%. Średnie roczne tempo wyniosło 8,9%. Poniższy wykres przedstawia długoterminowy kierunek zmian, stanowiący punkt odniesienia dla obecnej dynamiki.

Olsztyn na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 592 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa warmińsko-mazurskiego. W Olsztynie metr kosztuje o 758 zł więcej. Wszystkie poniższe miasta mają niższe mediany niż stolica regionu.

W oddalonym o 61 km Pasłęku metr był tańszy o 3 781 zł (-40,4%). Oszczędność na zakupie trzeba zestawić z dostępnością pracy, usług i kosztami dojazdów.

Komentarz analityczny

519 zł/m² (+5,9%) pokazuje, o ile wzrosły ceny wobec średniej z 2025 r. Obecna dynamika jest niższa niż 8,9% średnio rocznie w długim okresie. Rynek nadal przesuwa się w górę, ale wolniej niż wynikałoby z jego historycznego tempa.

Na największych rynkach wzrosty były słabsze: 14 444 zł/m² wyniosła średnia cena nowych mieszkań, przy zmianie +0,6% rok do roku, a 13 657 zł/m² na rynku wtórnym, przy zmianie +0,7% (NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Lokalny rynek nie musi zatem podążać w jednakowym tempie za największymi miastami.

6,07% wynosiło średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w czerwcu, o 0,7 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej (Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Niższy koszt finansowania może zwiększać dostępny budżet kupujących, a przez to wspierać popyt również w Olsztynie.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż nie nadąży za popytem, presja wzrostowa może się utrzymać. Jeśli oferta mieszkań zwiększy się szybciej niż zainteresowanie zakupem, wzrośnie przestrzeń do negocjacji. Twarda prognoza nie jest tu przesądzona.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Olsztynie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 9 350 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 8 062-10 656 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Olsztynie rosną, czy spadają?

Mediana jest wyższa od średniej z 2025 r. o 519 zł/m² (+5,9%).

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu najwyższa mediana dotyczy rejonu Osiedle nad Jeziorem Długim: 11 288 zł/m². Najniższa dotyczy rejonu Wojska Polskiego: 6 931 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Olsztynie?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wynosi 9 914 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 9 741 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 9 763 zł/m² i 9 030 zł/m². Rynek pierwotny jest droższy o 8,1%.

Ile kosztuje działka w Olsztynie?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wynosi 112 zł/m², a typowa powierzchnia sprzedawanej parceli to 3 784 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1138 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 25 sierpnia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (356 transakcji) i wtórny (782); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-08-25; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Dla rejonów Osiedle nad Jeziorem Długim i Wojska Polskiego w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna. Porównanie dynamiki Olsztyna z największymi rynkami dotyczy różnych okresów i miar: lokalnej mediany oraz średnich publikowanych przez NBP.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.